| 제목 | 미분양 돌파구가 '세금지뢰'로 | 등록일 | 2025-06-05 | ||
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미분양 돌파구가 '세금지뢰'로 ◆ (이미지: 클립아트코리아 제공)
2017년부터 주거용 부동산 개발업을 영위해 온 A씨는 2020년 제주시에 신축한 오피스텔 일부를 분양용으로 보유하다가 임대해 왔다. 국세청은 이 임대 행위를 '면세 전용'(주거용 임대)으로 판단했다. 이에 대해 A씨는, 2020년 준공된 오피스텔 일부를 분양이 어려운 상황에서 일시적으로 임대한 것일 뿐이라며, 해당 임대 행위는 면세 전용에 해당하지 않는다고 항변했다. 그러나 국세청은 오피스텔이 실제로 장기간 실거주용으로 임대된 점 등을 근거로 이를 '간주공급'으로 판단하고 부가가치세를 부과했다. 이에 불복한 A씨는 지난해 12월 조세심판원에 심판청구를 제기했다. ■ A씨 "분양 포기한 적 없고, 잠정 임대일 뿐" A씨는 2020년 제주시에 신축한 오피스텔(48개호) 중 미분양된 28개호를 임대했지만, 이는 부득이한 유지비 충당 목적의 잠정 조치였다고 설명했다. 전속 중개업소와 계약해 분양을 지속했고, 현수막, 쇼룸 운영, 언론 및 온라인 광고 등 분양활동을 계속했으며, 일부 계약서에는 '분양 전환 가능성'을 명시했다는 것이다. 그는 "코로나19 이후 지역 경제가 급락하고 부동산 경기가 침체되며 어쩔 수 없는 임대였을 뿐"이라며 "고정비 지출을 감당하기 위한 합리적인 선택으로, 실제 면세 전용이 아니었다"고 강조했다. 또 "재무상 상태나 내부 회의자료를 보면 분양사업을 포기한 사실이 없다"고 주장했다. ■ 과세당국 "4년 넘는 실거주 임대, 분양활동도 불분명" 국세청은 A씨의 주장과 달리, 해당 오피스텔은 △방·거실·욕실 등 주거용 구조를 갖추고 있고 △가전 설비까지 완비된 형태였으며 △입주자 대부분이 전입신고를 마친 실거주 상태라고 밝혔다. 또 "2020년부터 최근까지 분양은 단 1건뿐이고, 분양 광고는 현장 조사 시 존재하지 않았다"며 "임대차계약서 어디에도 분양 전환 특약은 명시돼 있지 않다"고 지적했다. 국세청은 특히 "A씨의 주장대로 향후 분양 시 면세 공급으로 해석될 경우, 간주공급·실제공급 모두에서 과세가 불가능해지는 사각지대가 발생한다"고 반박했다. A씨는 오피스텔 신축 당시 매입세액을 공제받았음에도, 그 후 면세사업인 주거용 임대를 통해 매출세액이 발생하지 않도록 했고, 향후 분양 시에도 '주택의 공급'이라며 다시 면세를 주장할 여지가 있어 부가가치세가 아예 부과되지 않는 구조가 될 수 있다고 국세청은 지적한 것이다.  ■ 심판원 판단 "실거주 임대 지속.. 자가소비에 해당" 조세심판원은 A씨의 주장을 받아들이지 않았다. 먼저 심판원은 "면세사업 전용 여부는 형식적 주장보다 실제 사용 실태와 계약 내용 등을 통해 판단해야 한다"고 전제했다. 심판원은 "A씨가 주장하는 분양 활동은 지속 여부가 불명확하고, 실제로는 상당수 호실이 실거주용으로 장기간 임대됐으며, 재무제표에도 재고자산이 아닌 유형자산으로 처리됐다"고 지적했다. 또 "임대계약서에 분양 전환 특약이 없고, 임대가 일시적이었다는 점을 뒷받침할 객관적 근거가 부족하다"고 밝혔다. 결국 심판원은 "해당 오피스텔은 과세사업(분양)을 위해 취득한 후 면세사업(주거용 임대)에 직접 사용한 것으로, 자가소비(간주공급)에 해당하므로 부가가치세 과세대상이 맞다"고 판단했다. [참고 심판례: 조심2025부0597] 조세일보 / 임도영 기자 right@joseilbo.com |
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